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二手房挂牌量、成交占比上升 新房市场有何影响?

  • 发布日期:2024-05-23 03:00    点击次数:185
  • 随着热点城市二手房挂牌量持续增加,在整个住宅市场中,二手房的成交占比也在进一步提升。

    据诸葛找房数据研究中心数据,今年2月监测的14个重点城市二手住宅挂牌量环比虽然下跌9.51%,但同比上升56.85%,同比已连续18个月上涨。

    《每日经济新闻》记者查阅58安居客研究院统计数据了解到,2月武汉新增挂牌量环比上涨69.1%,湖州、沈阳等地二手房新增挂牌房源量也明显增多,环比涨幅分别为38.8%、14.7%。

    另据克而瑞研究中心数据,今年第九周(2月26日~3月3日),14个重点监测城市二手房成交面积124.9万平方米,环比增长24%,同比下降36%,绝大多数城市环比成交继续修复。

    多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,当前挂牌二手房的业主中有一部分有换房需求,即通过“卖一买一”方式置换名下房产再购买新房进行改善;另有一部分为早期高位买入的业主,欲在传统“金三银四”期间卖出房产置换资金。“不过短期来看,二手房以价换量态势仍在,市场有望保持一定活跃度,新房市场整体调整压力仍存,预计二手房交易占比将进一步提升。”

    今年2月监测的14个重点城市二手住宅挂牌量同比上升56.85%,同比已连续18个月上涨。图为福州市民在了解二手房房源信息视觉中国图

    二手房挂牌量持续增长

    受春节假期影响,二手房市场交易活动减少,加上当前购房者观望情绪仍然较重,2月二手房成交量明显下滑,且单月成交量创近三年新低。

    如北京全市2月份二手房网签6332套,环比1月下降49.1%,和同样包含春节假期的去年1月份相比,下降达23.8%;广州市二手住宅网签宗数和面积为4865宗和49.03万平方米,环比深幅下降42.43%和42.26%,同比下降51.04%和49.04%。

    不过,自2023年以来,全国二手房挂牌量持续走高,且这一状况正在向一线城市与强二线城市蔓延。记者梳理发现,目前在链家平台上,已经有北京、合肥、杭州、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套,其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套,重庆和成都更是超过了20万套。

    以深圳为例,据深房中协发布的数据,截至2月26日,深圳二手房挂牌量为5.19万套,较前一周增加2176套。依此计算,深圳二手房的去化周期接近15个月,去化压力较大。

    春节过后,北京二手房新增挂牌量和年前相比也有了明显增加。据麦田房产数据,春节假期后北京日均新增二手房挂牌量和1月份相比增加60%。“原因在于,一是部分年前下架的业主重新挂牌,二是部分想要置换的业主想趁‘小阳春’挂牌加快置换节奏。”

    再如杭州,据杭州贝壳研究院数据,截至2月底,杭州二手房挂牌量已经来到14.99万套,环比1月新增3815套房源,仅2月29日就新增271套房源,而3月1日则新增到了405套房源。

    另据杭州我爱我家市场研究院统计数据,2月,杭州全市(含十区)共成交二手房2549套,环比下降61.9%,同比下降65.7%。其中,杭八区二手房成交量为2190套,环比1月份下降63.2%,同比去年2月份的6547套下降66.5%。价格上,2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/平方米,环比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

    诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2024年2月监测的14个重点城市(北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连)二手住宅挂牌量同比上升56.85%,同比连续18个月上涨。其中,杭州二手房挂牌量同比涨幅以181.29%继续领跑,上海、苏州分别以涨幅155.80%、152.38%位居第二、第三。

    另据58安居客数据,2月武汉二手房新增挂牌量环比上涨69.1%,湖州、沈阳等地二手房新增挂牌房源量也明显增多,环比涨幅分别为38.8%、14.7%。

    “一般情况下,春节后,受假期影响的部分积压需求、为满足子女上学的购房需求会逐渐入市,叠加传统‘金三银四’市场活跃度提升,不少二手房业主选择在三四月挂牌,以期房屋更快交易。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受记者采访时指出,加之春节前部分核心城市放松需求端政策、年后央行降息降低购房成本,也在一定程度上激活了部分换房需求,进一步导致二手房挂牌量增加。“当前二手房挂牌量处于高位,并且市场持续调整,业主的观望心态也在逐步的改变中。”

    58安居客研究院统计显示,2月有52.9%的经纪人认为3月二手房挂牌量将环比增加,39.8%的经纪人认为未来二手房市场的需求量将上行。

    一定程度支撑新房

    需要注意的是,当前热点城市二手房挂牌量在持续上涨的同时,“以价换量”也成了多地二手房市场的普遍现象。

    据麦田房产统计数据,2月北京二手房挂牌价环比下降0.1%;据我爱我家南京研究院,2月南京全市二手房成交均价26459元/平方米,环比下滑7%,低价段房源成交比重进一步增加;据杭州我爱我家市场研究院,2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/平方米,环比1月的32034元/平方米跌0.82%。

    在中指研究院统计的全国70城二手房价格指数中,1月份价格指数出现环比增长的仅有昆明和三亚两个城市,其余城市的二手房价格指数均为环比下跌状态,没有一座城市的二手房价格指数同比增长。

    此外,据中指研究院检测,2月25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%,同口径新房成交套数则同比下降19.2%。

    据克而瑞研究中心数据,今年第九周,14个重点监测城市二手房成交面积124.9万平方米,环比增长24%,同比仍降36%。绝大多数城市环比成交继续修复,北京、苏州、青岛等增幅达到五成左右,深圳环比上涨30%以上。

    “整体来看,二手房表现相较新房而言更好,‘以价换量’等因素带动市场成交量提升,短期内市场有望保持一定活跃度,新房市场整体调整压力仍存,预计二手房交易占比将进一步提升。”陈文静表示,随着二手房挂牌量持续走高,购房者可选择的房源增加,一定程度上会放大二手房价格的调整压力,短期来看,二手房以价换量态势仍在。

    陈文静续称,部分购房者选择购买二手房,短期内也会一定程度上分流新房购房需求。而对于换房需求来说,二手房售出后的这部分需求也有望进入新房市场,从而为新房市场提供支撑,但这个过程需要时间。

    以成都为例,2023年成都一二手房成交结构分化明显——二手房撑起刚需市场,新房主导改善市场。从成交套均面积来看,据成都购房通数据,2023年成都二手房套均成交面积约为95平方米,新房套均成交面积从2022年的129平方米上升至133平方米,且仍有继续上涨趋势。另据贝壳研究院成都分院数据显示,2023年成都一二手房总价差首破百万元,“买新”更加依赖“卖旧”。

    值得一提的是,自去年以来,就有包括淄博、济宁、海宁、宁波、南京、连云港、南通等20余个城市明确鼓励提倡“以旧换新”购房活动。其中,大部分城市都采用购房者、开发商和中介公司三方签订协议的模式。在购房者确定意向新房房源后,向房企缴纳部分定金锁定房源,中介公司优先帮售旧房,在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房,未出售则开发商退还定金。部分城市还对“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠等。

    陈文静认为,从开发商角度而言,“以旧换新”的购房者提前签订新建商品住房认购协议提高了房屋销售的确定性,有助于降低房企销售压力。短期来看,“以旧换新”政策有利于畅通一二手房交易链条,有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用,未来或有更多城市参与进来,促进改善性住房需求释放。